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(资料图)

提问：雕叔你好，新人报道，刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：请问雕叔,,一，我目前长春有套住房，2020年10月满两年，空置状态什么时候出手会更好二，我现在定居在成都，买了套公寓住成都限购，2021年6月可以有购房一个三，我目前有两个方向，一个是重庆投资，住宅，目的投资，落户，区域位置哪里合适，另一个是2021年8月后购买成都住宅，积分落户目前手里现金140万左右，年收入80万左右，帮忙给个建议，谢谢

回答：你好，长春城市投资不看好，长春很惨淡，除了一汽其它全面倒退，别说国中了，能保持住国内排名不后退很不错了，建议房子满二后就可以马上出手。我的建议是你现在手里资金比较充足，可以先在重庆投资一套，重庆不限购，房票更好开发，同时手里现金也不会贬值。重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价偏平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，一个是观音桥，我说的这两个片区都挺靠近那里。同时继续开发成都房票积分落户，这中间可以出掉长春房子和成都公寓，有房票后再买入成都住宅，达到成都自住一套，重庆投资长持一套。

提问： 雕叔您好！我从事公司企业经营十多年，最终发现在国内做生意都不如把资金投入到优质房产上面的财富和资产增值效益明显的。所以，现在笃定致力于想帮助更多的人做好资产理财规划，给更多没有经验的购房者提供专业的房地产投资理财知识、建议和践行服务。从哪方面入手，请雕叔给下意见吧！1、做一家法拍房中介辅拍机构（合作加盟方式），帮客户规避法拍房风险，并且自身也可以投资一些优质法拍房资源。2、港珠澳大湾区房产（楼盘）在其他省会城市和三四线城市做城市展厅，帮助其他城市中有资产配置观念和需求的客户做优质房产配置。3、另外，拜读雕叔的文章后对雕叔倍感敬佩！眼界宽广，格局宏大，对国内楼市了然于心，深入浅出，分析到位。专业导师级别，非常渴望得到雕叔的专业指导，快速提升认知高度和房产投资的专业性！本人最初的梦想就是做房地产大佬，但在经营公司的过程中逐渐忘记了初心。现在要重新遵循内心的声音，重新寻回最初的梦想。经历过项目融资路演，也做过演讲会销，对自己感兴趣的事情，学习上手非常快。始终坚信：跟对人，做对事，财富都是陪衬。帮助人，种福报，德厚才可承载。请雕叔多多指教！感谢感谢！

回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么?因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。好了，你的思维和方向已经选对了，我更看好方案一，做中介加盟或者比如房产管家，这种一对一服务 针对性更强，尽量去大城市，市场空间和需求更大，能不能变成平台、kfs， 看命和运了。淡市入场需要的是耐心，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油!

提问：雕叔你好：现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？

回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。

提问：急急急急急急!初到成都，带孩子，上小学定居，子弹300,攀成钢两居小户型不满两年，现在能上车吗?宜情对房价有影响吗?

回答：现在适合上车，当前需求是最低的时候，买房可以更好的淘笋，不过不要买不满二的，税费太高不划算，建议多看看,尽量买满二的二手次新房。

提问：雕叔你好！你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘，逻辑是什么？因为区域标杆的价格昂贵，难道升值还不如其他的楼盘吗？谢谢。

回答：1：因为品牌楼盘有“品牌溢价”。2：房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样，具有高度集中品牌效应，市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。3：“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。4：问题就是，当你买了一个产品，它是现目前很火的品牌；如果你持有它10年，那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造，将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。5：比如过去的老破大也是当年的标杆，有品牌溢价，单价明显高于公房。现在，老破大不再风光，单价通常比同区域的公房还便宜。6：但是，如果品牌楼盘在开盘时定价合理，而且与它小区的价差还没有拉开，那么它可能有一个潜力区。在此期间，与第二梯楼盘的价差将明显拉大，以享受马太效应带来的好处。7：不过，现在不适合这样玩了。一方面，定价合理的品牌楼盘太难找到；另一方面，成都税收因素也不适合5年后出售。此外，这个策略必须长期关注新盘，对于大多数有全职工作的业余投资者来说，这太累了。

提问：雕叔你好！首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么是户型不好，要么就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这是我喜欢的，唯一的缺点就是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道后期能不能发展起来，很纠结。

回答：无论是自住还是投资，最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现在没有配套设施，但房价已经飞涨。现在买入就是站岗。当我们选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。最好同时满足要求。当你不能同时满足这两个要求时，你应该至少满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌得快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥混凝土！我发现，很多购买首套房的小白都把房子的新旧漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3个小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你终于意识到你想把它换掉时，你会发现你的房子可能连打折都无法出售。

提问：雕叔你好，天府新区落户两年无社保无房，纯投资，请问推荐哪里?天府新还是新东安城?谢谢!

回答：肯定是天府新区啊，一个城市中心，一个城市副中心，这个是差距。而且天府新区目前比较成熟了，东安新城还得看长线。纯投资，且一定是热点楼盘的，川发天府上城，远大中央公园，海伦天麓，恒大天府半岛，天府公园城，如果贵一点的，不一定热点楼盘的，保利和光屿湖，天府里，麓湖等，都值得买。

提问：雕叔，你好，坐标乐山，我目前家里有3套房均不在成都，我们名下有2套,手头有闲置资金60万左右，我户口在青羊区,有购房资格，乐山名下有一套房商贷还贷中还有5年时间，月供2000。想在成都投资一套小户型，老公公积金没用过可以贷款，比较关注成都房子走向，几个区买在哪个区保值投资价值好些。纠结新房还是二手房，纠结套一还是套二，套二感觉压力比较大，还有地段，有比较好板块或者楼盘推荐下。另外我17年底峨眉山景区入口开盘新买入一个30多平酒店托管小户型，有没有投资价值，有必要卖掉不，听听您的高见，谢谢雕叔!

回答：建议你资产进行整合优化，房子好几套，资产却都不够优质，未来大方向我建议是成都。峨眉山景区30多平小户型，没有升值潜力，而且景区接盘侠少,这种坑以后不要再入，能出手赶紧出掉。另外你乐山有3套房子，乐山城市能级太低，决定了不会有大发展，所以房子的价值就不会很高，这种三四线城市有一套好的自住就可以，投资尽量去高能级城市。现在适合三四线城市置换到一二线，所以建议把不好的资产出手，扩大资金流，然后重点建仓在成都，资产将来一定更有价值。

提问：雕叔你好，你觉得现在买房这么难是租房还是买房两者压力哪个更好？

回答：其实，租房和买房与有没有压力没有必然联系，普遍情况下，除开全款不差钱的这种情况买房的初期，每个月有固定的大额资金用于还房贷，平时喝星巴克，穿耐克阿迪，上京东；买房之后喝白开水，穿安踏特步，上拼多多，生活质量会有所下降。租房相对来说生活压力小一点，毕竟相对于房贷的数额来说，房租的数额会少一些，也不用一次性拿出几十上百万付首付款。没钱买房的时候，租房是在城市工作生活的年轻人的生活方式。也有选择一辈子租房的人，但这些都是个人选择，要结合个人实际情况来。不过，无论租房还是买房，我觉得有一点很重要：就是每个人都要奋斗，无论男人还是女人，奋斗就是每一天很难，可一年一年却越来越容易；不奋斗就是每天都很容易，可一天一天越来越难。

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